Построй свой дом

Зеркало недели

- Цены замедлили свой рост, а в сегменте дорогого жилья зафиксирован даже спад, - говорит менеджер агентства "Дэвэлопэр Про" Сергей Максильченко. -Следует отметить, что в настоящий момент лишь небольшая часть сделок по купле-продаже недвижимости в Одессе осуществляется за "реальные" деньги. В большинстве случаев покупка осуществляется либо в кредит, либо за счет денег от продажи предыдущего жилья.

Интересно, что городские власти Одессы высказались за привлечение иностранных инвестиций в сферу строительства жилья. "Британские инвесторы заинтересованы в финансировании строительства жилья в Одессе", - заявил председатель правления компании "UKI Investments" Якоб Шиммель. "Власти Одессы делают все возможное, чтобы город соответствовал стандартам европейского мегаполиса, - прокомментировал ситуацию городской голова Одессы Эдуард Гурвиц. - В том числе создаем условия благоприятствования для инвесторов, чтобы они знали - здесь их интересы будут защищены…".

Геннадий Холявко, генеральный директор компании GIN Consulting Group, считает, что в Одессе хорошие перспективы жилья эконом-класса. "Некоторые компании специализируются только на жилье эконом-класса. К ним можно отнести, например, крупнейшую строительную компанию полного цикла "Интострой", а также "Консоль", "Стикон". Предложение формируют многочисленные СМУ и СУ. Они понимают, что этот сегмент самый массовый, а предложение - самое ликвидное", - говорит эксперт.

Дело дошло до того, что даже "дорогие" компании стали обращать внимание на данный сегмент, начиная играть на непривычном для себя поле, так как рынок элитного жилья близок к насыщению.

- Спрос на жилье эконом-класса в 1,5-2 раза превышает предложение, - утверждает Дмитрий Грабина из Первой риэлторской компании (г.Одесса) - Малогабаритные квартиры по цене 500-600 у.е. за квадратный метр просто улетают.

Львов: заробитчане возвращаются
На первичном рынке жилье в центральных районах Львова можно приобрести по 550-900 у.е./м2. На окраине новостройки обойдутся в 500-650 у.е./м2. Жилье на вторичном рынке в центральных районах Львова предлагается по цене 600-1000 у.е./м2, на окраине - 600-800 у.е./м2. Чтобы стать собственником "гостинки" в спальном районе, нужно выложить не менее 10 тысяч у.е. Пристойная "двушка" разорит на 25 тыс., а за крупногабаритные квартиры в центре просят не менее 200 тыс.

Повышение цен на львовскую недвижимость эксперты связывают с таким фактором, как возвращение заробитчан. Многие трудовые мигранты, выехавшие на заре 90-х в страны Европы на подработку, возвратились в родные места и первым делом улучшают свои жилищные условия.

- В 2005 году рынок жилья во Львове переживал период бурного подъема, - говорит директор агентства "Метр" Аркадия Малинина. - Росли и цены, и количество сделок. Возросло и количество посредников: если раньше, года два назад, во Львове насчитывалось всего 5-6 крупных многопрофильных агентств недвижимости, то сейчас этим бизнесом занимаются не менее двух десятков структур. Очень много граждан-предпринимателей, которые предлагают свои услуги как физические лица. А "серых маклеров", наверное, свыше сотни!

Андрей Ганусин, директор агентства недвижимости "Наш дім" (Львов), полагает, что к рынку недвижимости Львова присматриваются инвесторы из-за зарубежа, а также из восточных регионов Украины. "Я прогнозирую, что в ближайшие два-три года произойдут серьезные изменения, - говорит эксперт. - Целые районы города могут стать перспективными площадками для нового строительства. Для привлечения инвестиций нет никаких препятствий".

Донецк: спрос не удовлетворен
Средние цены на первичном рынке жилья в центральных районах - 700-900 у.е./м2, на окраине - 450-550. На вторичном ценовой диапазон составляет: в центральных районах - 750-1100 у.е./м2, а на окраине - 400-450.

Жилье в прошлом году подорожало в среднем на 20%. "Стоимость недвижимости в Донецке будет расти", - полагает председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины Сергей Тюрин. - У нас строительство лишь набирает обороты, квартир явно не хватает, дефицит новых объектов недвижимости сохраняется, все квартиры и офисы востребованы. Пустующих объектов крайне мало, их используют либо сами владельцы, либо арендаторы", - отметил С. Тюрин.

Инвестиционный голод
Застройщики утверждают, что на данный момент все прогнозы, предрекающие обвал рынка, беспочвенны: "Причин, которые могут "обвалить" рынок недвижимости, сейчас попросту нет. На протяжении последних нескольких месяцев социальные ожидания сознательно подогреваются политической риторикой, вбиванием мифа о рынке недвижимости как о мыльном пузыре и т.д. Вместе с тем в большинстве случаев приобретение недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке направлено на улучшение жилищных условий покупателя, а не на перепродажу. Проще говоря - это "обмен с доплатой".

Однако, по данным Госкомстата, в январе 2006 года в строительной отрасли и объем выпуска, и валовая добавленная стоимость по сравнению с январем прошлого года снизились на 8,1%. Объем работ, выполненных по контрактам строительного подряда, сократился в 2005 году почти на 7%. Снижаются и объемы капитальных инвестиций, вложенных в строительную отрасль. Что же мешает притоку инвестиций на рынок строительства жилья?

Во-первых, проблема статуса земельных участков. Компаниям выгодно брать землю в аренду, однако власти с целью увеличения бюджетных доходов стараются ее продать, что требует отвлечения значительных оборотных средств и прохождения сложных административных процедур.

Во-вторых, растущие нормы отчислений и компенсаций. Начиная с 2006 года при отводе земельных участков для строительства жилых домов киевские застройщики должны будут передавать городу общей площади в этих домах в 1,5 раза больше, чем раньше.

В-третьих, сложность получения разрешений и согласований. Чтобы начать строительство, компания-застройщик должна собрать не менее 160 подписей, на что в среднем уходит не менее двух лет. А после скандала с фирмой "Элита-центр" этот механизм наверняка еще более усложнится.

В-четвертых, снижение прибыльности. Например, средняя зарплата строителя с высшим или средним специальным образованием (1,5-2 тыс. грн.) превысила среднюю зарплату в промышленности. Компании-новички, не обладающие "запасом прочности", не готовы нести дополнительные расходы.

Средняя цена 1 кв. м нежилых помещений и стоимость паркоместа в новостройках с начала года остается стабильной

Согласно отчету Аналитического отдела Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», средняя стоимость 1 кв. м. нежилых помещений и стоимость паркоместа в новостройках с начала 2006 года остается стабильной. Так цена на коммерческую недвижимость в новостройках колеблется от 1336 до 3300 долларов США за 1 кв.м. Стоимость же паркоместа составляет от 11000 до 28600 долларов США.

Как отметила Алла Куценко, ведущий аналитик СИК «Київ Житло-Інвест», «строительство подземного паркинга в жилом комплексе все чаще становится обязательной нормой, особенно в центре и территориях, прилегающих к центру Киева. На данный момент в 85% всех новостроек столицы предусмотрен подземный паркинг».

«Особенностью сегмента коммерческой недвижимости в жилых комплексах является то, что нежилые помещения выставляются на продажу ближе к сдаче объекта в эксплуатацию, при этом продажа жилых площадей в большинстве случаев начинается еще на начальных этапах строительства» – сказала эксперт. Алла Куценко отметила, что «сейчас только 37% всех нежилых площадей в новостройках выставлено на продажу, при этом 24% уже продано».

Алла Куценко отметила, что «главным фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости в новостройках, остается соотношение спроса и предложения». «Конъюнктура рынка такова, что цены на нежилые помещения в новостройках будут расти по мере сдачи новых объектов в эксплуатацию» - подчеркнула эксперт.

Подробнее в газете «Новости строительства»
(подписной индекс в каталоге Укрпочты 06683)