|
|
|
 |
| Подробная информация |
|
|
|
Хороши ли новые законы?
С 1 января 2005 года вступила в силу статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», регулирующая налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества. До этого момента операции с недвижимостью облагались налогом в размере 1% стоимости объекта недвижимости в виде госпошлины (если сделка оформлялась у государственного нотариуса) или 1% за нотариальные действия (при оформлении сделки у частного нотариуса) и 1% целевого взноса в Пенсионный фонд. Учитывая другие выплаты при сделках с недвижимостью, в общей сложности затраты составляли 4,8% стоимости объекта. По словам Александра Бондаренко, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, подобные затраты – чуть ли не самые высокие в мире. Например, в России они составляют лишь 0,8%, в США – 0,5%, в Дании – 2,3% стоимости отчуждаемого имущества.
Вступившие в силу с 01.01.2005 года ст. 11, 13, 14, «Закона Украины о налоге с доходов физических лиц» ввели и так не очень стабильный рынок недвижимости в очередное нездоровое состояние. При чем в этот раз зацепив интересы не только риэлторов, но и нотариусов и соответственно собственников недвижимости (которые так или иначе хотят распорядиться своей собственностью). В законе предусмотрены два варианта уплаты налога при операциях купли-продажи недвижимости:
1. Рассчитать, удержать и затем перечислить налог в государственный бюджет должен сам нотариус. Сумма удерживается и перечисляется в бюджет в сроки и по процедуре, установленной для удержания и уплаты государственной пошлины.
2. Уплачивать (и рассчитывать тоже) налог может сам гражданин перед нотариальным удостоверением договора. В таком случае он должен предоставить нотариусу уже оплаченную квитанцию. Нести ответственность за правильность уплаты налога все равно будет налоговый агент, то есть нотариус.
Что и говорить, подобная ситуация меньше всего устраивает и нотариусов, и граждан. Эта ситуация, безусловно, сказалась на общем состоянии рынка недвижимости. Сначала частные нотариусы вообще отказались оформлять сделки с недвижимостью.
Считаем деньги
На сегодняшний день при продаже недвижимости тратятся не малые деньги.
Рассмотрим такой пример. Продается квартира, приватизирована в 2004 году, стоимость 185 500 грн. ($35 тыс.). При оформлении сделки необходимо произвести следующие выплаты:
1. Справка-характеристика из БТИ – 77,25 грн.
2. Справка об отсутствии запрета – 35 - 50 грн.
3. Выписка из государственного реестра об обременении имущества налоговым залогом – 17 грн.
4. Выписка из реестра сделок Минюста – 17 грн. (при оформлении у частных нотариусов -- 30-50 грн.).
5. Госпошлина (1% согласно Декрета Кабинета Министров Украины от 23 апреля 1993 года № 7-93 «О госпошлине») – 1855 грн. ($ 350).
6. Пенсионный фонд (1% согласно Закона Украины «О внесении изменений к Закону Украины» «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» № 967-XIV от 15 июля 1999 года) –1855 грн. ($350).
7. Налог на прибыль (13% согласно ст. 11 «Закону Украины «О налог с доходов физических лиц» № 889-IV от 22 май 2003 года – 24115 грн. ($4550 (13%)).
8. Регистрация БТИ – от 35 грн.
Таким образом, при продаже квартиры стоимостью в 185 500 грн. ($ 35 тыс.) клиентами (в определенной пропорции между продавцом и покупателем в процентном отношении это составляет 15,10%) тратится еще 28007 грн. ($ 5284).
Теперь рассмотрим вариант продажи 3-х комнатной квартиры. Особенность этой ситуации в том, что цель продажи - не получение дохода, а размен 3-х комнатной квартиры на две 1-комнатной квартиры путем купли-продажи. При продаже 3-х комнатной квартиры продавец несет расходы компенсации или льготы, которые не предусмотрены законом Украины о налоге с доходов физических лиц. Поэтому для того, чтобы продавцу решить эту задачу необходимо включить расходы, связанные с продажей квартиры в ее стоимость, тем самым завысить стоимость своей квартиры. Дешевле продать нельзя, так как не хватает денег на приобретение квартир взамен, а по завышенной стоимости квартиры никто не покупает.
Так же «Закона Украины о налоге с доходов физических лиц» больно ударил по гражданам, которые по каким-то причинам не использовали свое право приватизации до 2004 года (не приватизировали свое жилье). При его продаже им придется уплатить налог в размере 13% (стоимости указанной в договоре купли-продажи).
Такой высокий налог приведет к тому, что продавцы начнут занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи, что неизменно приведет к тенизации рынка недвижимости в целом. А это -- прямая дорога к криминализации. Такая ситуация не выгодная всем и, в первую очередь, государству -- получателю доходов в виде налога и государственной пошлины.
Риэлторы бьют тревогу!
Я считаю, введение таких налогов крайне преждевременно, если не сказать вредно. Целесообразнее было бы вернуться к Декрету Кабинетов Министров «О подоходном налоге с граждан», а также вернуться к закону о налоге на недвижимость, вступление в силу которого было перенесено до 2010 года, и который не затрагивает интересы простых граждан.
АСНУ обратилось с письмом к депутату Верховного Совета В.П. Семенюк, в котором было высказано мнение о негативных последствиях вступления в силу с 1 января 2005 года, ст. 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц». В полученном ответе госпожа В.П. Семенюк сообщила, что разделяет мнение риэлторов Украины о предоставленных предложений и изложенных замечаний. В ближайшее время Верховной Радой Украины будет рассмотрен соответствующий законопроект о внесении изменений в «Законе Украины о налоге с доходов физических лиц», в котором будут учтены предложения риэлторов. Очень хочется надеяться на то, что Верховный Совет Украины прислушается к пожеланиям профессионалов работающих на рынке недвижимости исключит с «Закона Украины о налоге с доходов физических лиц» ст. 11 и внесет корректировки в ст. 13,14, тем самым не допустит тенизации рынка и даст возможность гражданам за свой счет самостоятельно решить свои жилищные проблемы.
Пока же создается впечатление, будто государство хочет решить проблему наполнения бюджета за счет своих же граждан, для которых сумма налога – неоправданно большая.
Виктор Несин, председатель комитета по вопросам законодательства
Ассоциации специалистов по недвижимости Украины
(Журнал «Строительство и реконструкция, №3, 2005)
|
|
|
|
